出租房裝修污染,租客如何維權(quán)
有媒體曝出,許多房屋中介或房東邊裝修邊招租,造成出租房空氣污染,引發(fā)糾紛。
門診問題
出租房裝修污染,租客如何維權(quán)
門診專家
中國人民大學(xué)法學(xué)院教授 劉俊海
南開大學(xué)法學(xué)院副院長 陳耀東
北京中允律師事務(wù)所律師 趙靜
專家觀點
◇租客和房東或中介之間的法律關(guān)系,屬于消費者權(quán)益保護(hù)法調(diào)整的消費關(guān)系,中介或房東應(yīng)當(dāng)有安全保障義務(wù),包括裝修的房屋也不能對消費者產(chǎn)生致害的成分。
◇出租者交付的房屋出現(xiàn)諸如室內(nèi)空氣檢測不合格等情形,則交付的房屋不符合居住條件,即使租客訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格,仍有權(quán)要求解除合同。
◇責(zé)任劃分得區(qū)分不同情況:一要看租客簽約的實際情況,確定承擔(dān)責(zé)任的主體;二要看租客的主張,是僅僅主張解除房屋租賃合同以及違約責(zé)任,還是要求承擔(dān)人身損害賠償責(zé)任。
“北上廣深,寸土寸金”,每年都有大量的務(wù)工者、畢業(yè)生涌入這些大城市,住房需求量也隨之水漲船高。有媒體曝出,為適應(yīng)激增的租房需求,許多房屋中介或房東邊裝修邊招租,房子裝完就租出去,當(dāng)租客以室內(nèi)空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)為由提出退租時,少有中介或房東接受,更多的是收取違約金或不予退租。租客為什么維權(quán)難,該如何正確維權(quán)?為此,記者采訪了中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海、南開大學(xué)法學(xué)院副院長陳耀東、北京中允律師事務(wù)所律師趙靜。
因室內(nèi)空氣污染引發(fā)的租賃糾紛日漸增多
據(jù)媒體報道,肖女士在入住所租公寓一周后感覺身體不適,經(jīng)檢測中心檢測顯示,甲醛超標(biāo),但她就此提出退房要求時卻被出租方拒絕。對方還表示,提前退租屬于違約行為,須收取2040元違約金。經(jīng)12315消費者投訴舉報專線和媒體介入后,出租方才同意肖女士無責(zé)退房,退還剩余房租。
剛?cè)肼殘龅男£愐灿龅搅祟愃菩づ康臒馈P£愒诒本┱业揭环莨ぷ?,通過網(wǎng)站租到一間新裝修的單身公寓,入住半個月后感覺頭暈想吐、呼吸不順。他從網(wǎng)上買來甲醛自測儀對房屋進(jìn)行檢測后發(fā)現(xiàn),甲醛濃度高達(dá)0.7毫克/立方米,超出國家安全標(biāo)準(zhǔn)0.1毫克/立方米6倍多。為此,他提出退租,但租房網(wǎng)站拒絕退還全部押金,理由是他在入住時就已經(jīng)知道這是剛裝修完的新房。
近年來,租賃房屋室內(nèi)空氣污染問題成為訴訟熱點。2016年6月21日,北京市大興區(qū)法院開庭審理了一起因裝修污染租客向中介索賠的案件。懷孕的任女士在入住出租房三個月后流產(chǎn),并被確診為白血病。事后,經(jīng)對租住的房屋進(jìn)行空氣檢測發(fā)現(xiàn)有兩項指標(biāo)不合格。因認(rèn)為患病與屋內(nèi)空氣污染有關(guān),任女士將租給其房屋的中介公司訴至法院,索賠近百萬元。
租客是否有權(quán)要求解除合同
“租客和房東或中介之間的法律關(guān)系,屬于消費者權(quán)益保護(hù)法調(diào)整的消費關(guān)系,既然適用消費者權(quán)益保護(hù)法,租客就享有安全保障權(quán),中介或房東也就有安全保障義務(wù),包括裝修的房屋不能對消費者產(chǎn)生致害的成分?!眲⒖『UJ(rèn)為,即使租客明知是新裝修的房屋,中介或房東也不能免責(zé)。
趙靜從合同法角度進(jìn)行闡釋:“出租者應(yīng)該保證出租的房屋不對租戶產(chǎn)生危害。這是房屋租賃合同的主要目的之一,即房屋要適合居住?!彼硎?,對于實施裝修的房東或者從房東手里租下房屋裝修后再進(jìn)行出租的中介公司來說,從裝修環(huán)保材料的選擇、房屋裝修后空置通風(fēng)、采取除污染的措施,到出租前進(jìn)行室內(nèi)空氣檢測,這些都是必要的。
“出租方出租房屋,應(yīng)確保房屋符合居住使用條件,承租人能正常居住使用房屋,此為出租方的一項基本義務(wù)。合同中寫不寫明檢測義務(wù),均不能免除出租人的該項基本義務(wù)。如果系新房出租,寫明檢測義務(wù)自然會更利于承租人?!标愐珫|提出,對于房屋裝修后室內(nèi)空氣污染的問題還應(yīng)區(qū)分不同情況,比如是生產(chǎn)商、銷售商或裝修施工人隱瞞裝修材料不合格,出租人不知情,還是出租人明知而隱瞞等等。但無論屬于何種情形,出租方均應(yīng)履行其基本義務(wù)。
受訪專家均表示,根據(jù)合同法第233條規(guī)定,租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍然可以隨時解除合同。因此,如果出租者交付的房屋出現(xiàn)諸如室內(nèi)空氣檢測不合格等情形,則交付的房屋不符合居住條件,即使租客訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格,仍有權(quán)要求解除合同。
租客該如何維權(quán)
記者發(fā)現(xiàn),近期媒體曝光的多起出租房屋糾紛,在租客以空氣污染為由提出退租要求時,多數(shù)遭到拒絕,不僅被要求承擔(dān)違約責(zé)任,還被收取違約金或拒退押金。
遇到上述情況,租房者是否只能交錢退租?受訪專家的回答是“NO”。在與中介或者房東協(xié)商未果的情況下,如能有第三方鑒定機構(gòu)用科學(xué)數(shù)據(jù)表明房屋確實存在甲醛過量危害人體健康的問題,則說明該房屋無法滿足居住要求,合同目的無法實現(xiàn),租房者有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定向出租方要求解除合同。
在證據(jù)方面,趙靜認(rèn)為,從租客和出租方協(xié)商的角度來說,以自行檢測結(jié)果跟出租者進(jìn)行交涉,基本上就可以了。但如果進(jìn)入訴訟程序,日常購買的檢測儀器的質(zhì)量、檢測的步驟程序等不一定達(dá)標(biāo)或規(guī)范,因此檢測結(jié)果作為證據(jù)的效力就大打折扣。她建議,租客可以聯(lián)系專業(yè)檢測機構(gòu)進(jìn)行專業(yè)檢測或者公益環(huán)保組織介入?yún)f(xié)助聯(lián)系專業(yè)機構(gòu)檢測。
記者咨詢了幾家擁有CMA(中國計量認(rèn)證)資質(zhì)的第三方檢測機構(gòu)發(fā)現(xiàn),家庭空氣質(zhì)量檢測是按檢測點收費,一個點通常檢測5個項目,即甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC(總揮發(fā)性有機化合物),檢測價格為每個點300元至500元。
“檢測結(jié)果和患病的病歷都可作為證據(jù),但能否被法院采信則是另一回事,因為在法律上是需要進(jìn)行因果關(guān)系判斷的。原則上講,租客患病是‘果’,房屋甲醛超標(biāo)是致其患病之‘因’,兩者存在因果關(guān)系才是作為證據(jù)的關(guān)鍵?!标愐珫|這樣說道。
遼寧省沈陽市沈河區(qū)法院在今年7月宣判的一起因甲醛問題引起的房屋租賃合同糾紛案,就給租客如何收集證據(jù)提了個醒。法院經(jīng)審理后認(rèn)為,房客提供的甲醛檢測結(jié)果并非正規(guī)檢測報告,不足以證明檢測結(jié)果的準(zhǔn)確性及客觀性。同時,未提供證據(jù)證明相關(guān)的就醫(yī)情況以及患病與房屋甲醛超標(biāo)之間存在因果關(guān)系,故依法駁回其訴訟請求。
中介和房東承擔(dān)什么責(zé)任
劉俊海表示,如果按照消費者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定,汽車、家電及室內(nèi)裝飾裝修等商品或服務(wù)存在瑕疵問題時,應(yīng)適用舉證責(zé)任倒置?!霸瓌t上,租客承擔(dān)證明損害的存在,中介或房東可以自證清白,證明不了就得承擔(dān)責(zé)任?!?/p>
但責(zé)任劃分也區(qū)分不同情況。劉俊海說,一是要看租客簽約的實際情況,來確定承擔(dān)責(zé)任的主體。如果中介是代理人,裝修由中介負(fù)責(zé),則中介承擔(dān)全部責(zé)任。如果房主和中介直接存在串通行為,則房東可能承擔(dān)連帶責(zé)任。二是要看租客的主張,是僅僅主張解除房屋租賃合同以及違約責(zé)任,還是要求人身損害賠償?shù)呢?zé)任。如果租客因裝修污染患病,則可適用侵權(quán)責(zé)任法主張賠償。
“根據(jù)對此類訴訟實踐的觀察,入住空氣檢測不合格的房屋后得了各種疾病而打官司的,大多數(shù)人向出租方主張了人身損害賠償,而法院也支持了一定數(shù)額的各種人身損害賠償,包括精神損害賠償?!壁w靜說。