慶陽(yáng)網(wǎng)訊（記者 高于婷) “小產(chǎn)權(quán)房”的概念對(duì)于百姓來(lái)說(shuō)并不陌生，因其售價(jià)遠(yuǎn)低于商品房，受到不少消費(fèi)者的青睞。

最近，市民張博打算在西峰城區(qū)購(gòu)置一套房屋，奔波幾天了解了一些在售樓盤、二手房屋，銷售價(jià)格都比較高，這讓手頭本不是非常寬裕的張博望而卻步。后來(lái)有朋友推薦小產(chǎn)權(quán)房，張博跑了幾家小區(qū)，確實(shí)價(jià)格比較實(shí)惠，房屋結(jié)構(gòu)也不差。“但也聽(tīng)說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險(xiǎn)，不能辦房產(chǎn)證，這到底能不能買呢？”張博對(duì)此有些猶豫。

1月5日，甘肅錦晟律師事務(wù)所律師吳向陽(yáng)就小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了解釋。據(jù)介紹，小產(chǎn)權(quán)房是在社會(huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗稱的稱謂，指的是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。因此，小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。

小產(chǎn)權(quán)房主要包括村民自行籌資興建的農(nóng)民房、村委會(huì)和村民在集體土地上自行開(kāi)發(fā)建設(shè)的統(tǒng)建房、開(kāi)發(fā)商出錢村集體觸底合作建設(shè)的樓盤?！斑@類房屋只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，但不可買賣?！眳窍蜿?yáng)律師指出，轉(zhuǎn)讓還需滿足相應(yīng)條件，須經(jīng)本村村民委員會(huì)同意和鄉(xiāng)級(jí)政府批準(zhǔn)；轉(zhuǎn)讓人與受讓人同為本村村民；受讓人無(wú)宅基地，符合宅基地申請(qǐng)條件；宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，須與住房一并轉(zhuǎn)讓。另外，轉(zhuǎn)讓人戶口應(yīng)該已遷出本村或?qū)儆凇耙粦舳嗾蚨喾俊薄Ｈ缦狄粦粢徽?，須明確表示不再申請(qǐng)宅基地，且有證據(jù)表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。

小產(chǎn)權(quán)房雖實(shí)惠，但存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。記者采訪了解到，小產(chǎn)權(quán)房因雙方簽署的購(gòu)房合同不屬于法律認(rèn)可的正式購(gòu)房合同，沒(méi)辦法在房管局備案，開(kāi)發(fā)商未繳納土地出讓金等費(fèi)用，沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房人不能取得房產(chǎn)證;即便有證，也不是真正意義上的房產(chǎn)證，部分是鎮(zhèn)政府或村委會(huì)出具的證，部分是綠本的房地產(chǎn)權(quán)共有(用)證，享有的權(quán)利完全不一樣。

因無(wú)法房產(chǎn)登記，則導(dǎo)致了一系列后續(xù)的問(wèn)題，如難以規(guī)避“一房多賣”風(fēng)險(xiǎn)，買方很難確認(rèn)賣方有沒(méi)有偷偷將房屋再次出售；房屋脫離監(jiān)管質(zhì)量難以保證，大多小產(chǎn)權(quán)房有嚴(yán)重的安全隱患，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)的情況多見(jiàn)，購(gòu)房時(shí)也無(wú)法進(jìn)行銀行貸款套現(xiàn)困難，難以轉(zhuǎn)讓。小產(chǎn)權(quán)房不能辦理變更登記，意味著房屋的所有人還是賣方，后續(xù)不管是買方離婚，還是繼承，法院很可能不對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行處理。

小產(chǎn)權(quán)房未經(jīng)土地行政管理部門批準(zhǔn)而使用集體所有土地的，涉嫌違法用地，小產(chǎn)權(quán)房無(wú)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，涉嫌違法建設(shè)。在面臨拆遷或者地段價(jià)格暴漲的時(shí)候，賣方很有可能以簽訂的合同無(wú)效為由進(jìn)行毀約。記者采訪發(fā)現(xiàn)，有許多市民在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，遭遇了“售后毀約”“一房多賣”等糾紛，致使個(gè)人權(quán)益受損。

有市民提出疑問(wèn)，如果已經(jīng)購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房，簽署的合同有效嗎？吳向陽(yáng)律師解釋，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，本集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房，或?qū)⒎课莩鍪劢o本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，取得有關(guān)組織和部門的批準(zhǔn)，這類合同視為有效。但如果是本集體與他集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房，集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間買賣小產(chǎn)權(quán)房等則合同是無(wú)效的。

市住建部門提醒廣大市民，在購(gòu)買房屋時(shí)要看銷售方有無(wú)“五證”，即：國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售許可證。通過(guò)合法途徑購(gòu)買房產(chǎn)，切勿為一時(shí)便利實(shí)惠，購(gòu)買無(wú)產(chǎn)權(quán)保障房屋。