今年公募REITs市場首發(fā)項目入市節(jié)奏明顯提速，截至目前，年內(nèi)累計發(fā)行規(guī)模已超500億元。與此同時，全市場公募REITs基金管理人增至25家基金機構(gòu)，相關(guān)各方參與的廣度與深度持續(xù)拓展。

展望2025年，機構(gòu)人士表示，國內(nèi)REITs一二級市場建設(shè)有望持續(xù)推進，隨著更為多元的資產(chǎn)及投資者類型進入，市場規(guī)模和活躍度有望進一步提升。

項目接力“上新”

上交所官網(wǎng)信息顯示，創(chuàng)金合信近日申報的首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT項目顯示“已受理”。作為該項目基金管理人，這是創(chuàng)金合信基金參與的首單公募REITs項目。據(jù)悉，創(chuàng)金合信基金高度重視REITs業(yè)務發(fā)展，組建了精干的專業(yè)團隊并建立了高效的治理機制。此次，公司與項目計劃管理人第一創(chuàng)業(yè)證券攜手，旨在聚焦重點行業(yè)、重點區(qū)域項目儲備，促進北京國資公募REITs項目服務落實落地。

截至發(fā)稿，全市場公募REITs基金管理人已由起初的不足10家公募基金，擴展至如今的25家基金機構(gòu)。新公募機構(gòu)入局的同時，又有多個項目本周接力“上新”。

12月10日，工銀蒙能清潔能源REIT在深交所上市，項目基金份額2億份，募集資金總額10.674億元。

12月11日，中金重慶兩江REIT正式登陸上交所，發(fā)行總規(guī)模為10.20億元，為西部首單產(chǎn)業(yè)園REITs，底層資產(chǎn)為位于重慶兩江新區(qū)數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園的照母山研創(chuàng)核心區(qū)。至此，中金基金在管公募REITs產(chǎn)品也擴容至8只，首次發(fā)售及擴募發(fā)售規(guī)模超過303億元。

12月13日，中航基金也更新進度條——中航易商倉儲物流REIT發(fā)售在即；本周二正式開售的招商科創(chuàng)孵化器REIT也擬于13日截止認購。

具體來看，中航易商倉儲物流REIT此次初始戰(zhàn)略配售發(fā)售份額為5.92億份，中國人壽、招商證券、國泰君安、申萬宏源等8位外部戰(zhàn)略投資者參與認購，原始權(quán)益人持有份額比例為39.37%。此前詢價階段，該項目受到市場認可和追捧，網(wǎng)下發(fā)售累計吸引資金4.16億元，擬認購數(shù)量共計1.58億份，實現(xiàn)超額認購。

招商科創(chuàng)孵化器REIT則是全國首單科創(chuàng)主題公募REITs。公開資料顯示，該項目也是全國首單原始權(quán)益人為國家級科技企業(yè)孵化器且底層資產(chǎn)均為科技企業(yè)孵化器所需的物理空間發(fā)行的公募的REITs項目，項目底層資產(chǎn)為3處孵化器物理空間。

業(yè)內(nèi)人士表示，相較于普通產(chǎn)業(yè)園，孵化器類產(chǎn)業(yè)園更強調(diào)運營和科技創(chuàng)新屬性，其作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項目中的細分類型，也是對公募REITs底層資產(chǎn)類型的多元化的嘗試和補充。根據(jù)公告，項目預計募集資金總額9.6億元，募集期自12月10日起至12月13日止，計劃發(fā)售份額數(shù)量為3億份。

此外，上海首單倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施REITs——華安外高橋REIT計劃于12月25日上市。該項目底層資產(chǎn)為位于上海市浦東新區(qū)外高橋物流園區(qū)（二期）的1處優(yōu)質(zhì)冷庫和3處優(yōu)質(zhì)高標倉。

產(chǎn)品供給日益多元化

截至發(fā)稿，持續(xù)擴容中的REITs市場已擁有逾50只基金產(chǎn)品，2024年內(nèi)上市和即將上市的產(chǎn)品就有近25只，數(shù)量和規(guī)模均遠超往年。發(fā)行市場火熱的背后，來自政策面的多維度支持也為REITs領(lǐng)域的高質(zhì)量發(fā)展提供助力。12月以來，圍繞這一領(lǐng)域的政策面利好不斷。不斷新增的基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)類型中，不止產(chǎn)業(yè)園、租賃住房、倉儲物流、農(nóng)貿(mào)市場、水利設(shè)施等，未來更多的可能性有望向市場投資者展現(xiàn)。

近日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發(fā)布關(guān)于推進新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)打造韌性城市的意見。其中提出，通過地方政府專項債券支持符合條件的新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，鼓勵通過以獎代補等方式強化政策引導。按照風險可控、商業(yè)自主的原則，優(yōu)化金融服務產(chǎn)品，鼓勵金融機構(gòu)以市場化方式增加中長期信貸投放，支持符合條件的項目發(fā)行REITs。

北京市通州區(qū)人民政府近日發(fā)布《關(guān)于高質(zhì)量推進通州區(qū)家園中心規(guī)劃建設(shè)運營的意見（試行）》，其中提出，用足金融政策，推動家園中心申報基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）并上市發(fā)行，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化、資本化運作。

另外，中央?yún)^(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展領(lǐng)導小組辦公室日前印發(fā)的《推動東北地區(qū)冰雪經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展助力全面振興取得新突破實施方案》提出，引導金融機構(gòu)按照市場化法治化原則加大對冰雪場地開發(fā)主體信貸支持，支持符合條件的冰雪經(jīng)濟領(lǐng)域REITs項目發(fā)行上市。鼓勵文旅類國有企業(yè)參與冰雪經(jīng)濟發(fā)展，積極引進民營資本和外資參與冰雪資源開發(fā)。瑞思研究院表示，近年來冰雪消費市場規(guī)模持續(xù)擴大，冰雪經(jīng)濟釋放出巨大增長動能，大眾冰雪消費已成為擴內(nèi)需、穩(wěn)增長、促發(fā)展的新引擎。據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計，市場規(guī)模方面，中國冰雪產(chǎn)業(yè)規(guī)模從2019年的4200億元迅速擴張到2023年的8900億元，年均復合增長率達20.65%，預計2024年冰雪產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達到9700億元。目前，適合發(fā)行REITs的冰雪經(jīng)濟領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施包括文旅基礎(chǔ)設(shè)施和消費基礎(chǔ)設(shè)施（如室內(nèi)滑雪場）。

交易所層面此前也表示，在積極推進規(guī)模擴容的同時，將助力繪就更多元的公募REITs圖譜。除了現(xiàn)有資產(chǎn)類型，景區(qū)、互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心等新類型都在積極探索中。另外，滬深交易所近期針對基礎(chǔ)設(shè)施REITs年度、中期和季度報告發(fā)布相關(guān)指引，旨在進一步規(guī)范基礎(chǔ)設(shè)施REITs定期報告披露，完善以“管資產(chǎn)”為核心的基礎(chǔ)設(shè)施REITs存續(xù)期信息披露規(guī)則體系，督促基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場參與主體歸位盡責，持續(xù)提升信息披露的及時性、有效性和規(guī)范性。

市場逐漸走向成熟

“從首批上市至今，參與其中的機構(gòu)，應該都經(jīng)歷了起起伏伏。整體來說，參與各方都在快速地學習和進化，在和市場一起共同成長。”在瑞思不動產(chǎn)金融研究院院長朱元偉看來，對基金管理人而言，公募基金之前對于不動產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)投資與資產(chǎn)管理的參與相對有限，但三年來，其對REITs的認識逐漸加深，與原始權(quán)益人的配合愈發(fā)成熟穩(wěn)定，REITs在其公司內(nèi)部的優(yōu)先級和重視程度顯著提升。目前行業(yè)內(nèi)部已趨于分化，華夏基金、中金基金、國泰君安資管、中航基金、嘉實基金等逐漸形成了基金管理人的第一陣營。

對投資方而言，三年來市場的大起大落，給他們帶來了豐富的體驗，也可以說是五味雜陳。朱元偉表示，在經(jīng)歷了市場的陣痛之后，越來越多的機構(gòu)開始回歸理性，更加注重對于行業(yè)基本面的研究，也更加注重把REITs放在大類資產(chǎn)配置組合里面的考量。

另外，作為資產(chǎn)方的眾多企業(yè)，也對REITs這一比較創(chuàng)新的金融工具有著從陌生到熟悉的歷程?！皩τ诿恳粋€成功發(fā)行REITs的企業(yè)而言，申報過程都是難忘的回憶，但如何理解和應用，也有很大差別。有的企業(yè)是把它當作一次性的創(chuàng)新融資的試水，發(fā)行之后更多處于觀望狀態(tài)；有的企業(yè)把它當作資本平臺，謀劃如何以REITs為牽引，把私募基金Pre-REITs、上市公司輕重資產(chǎn)平臺等都統(tǒng)籌用好，發(fā)揮最大價值；有的企業(yè)則把它當成企業(yè)轉(zhuǎn)型和管理提升的契機，甚至專門找我們做了復盤并形成智力成果。”朱元偉談道，一些表現(xiàn)出眾的資產(chǎn)方已經(jīng)把REITs提升到了企業(yè)戰(zhàn)略的層面，而不僅僅作為融資工具。

“2024年中國REITs市場的三大特征分別是政策紅利延續(xù)、一級市場發(fā)行提速、二級市場估值修復與分化，整體呈現(xiàn)良好發(fā)展勢頭?！被仡櫲晔袌銮闆r時，中金公司方面表示，展望2025年，中國REITs一二級市場建設(shè)有望持續(xù)推進。首先是更為多元的資產(chǎn)及投資者類型進入，推動市場規(guī)模和活躍度進一步提升；其次是當前投資范式下，投資者更應注重產(chǎn)業(yè)周期帶來的結(jié)構(gòu)性配置機會。

“‘首發(fā)+擴募’雙輪驅(qū)動行業(yè)擴張，未來公募REITs有望從單一資產(chǎn)擴募邁向混裝資產(chǎn)擴募的時代。我們推算中國REITs市場規(guī)模約在2.1萬億元至4.5萬億元，市場規(guī)模還有15倍至35倍擴容空間?！眹抛C券經(jīng)濟研究所宏觀固收團隊認為，作為新興投資品種，當前REITs市場的投資邏輯逐漸從稀缺性炒作走向價值回歸。隨著我國基礎(chǔ)設(shè)施和不動產(chǎn)行業(yè)從增量發(fā)展階段進入存量發(fā)展階段，由粗放式發(fā)展進入高質(zhì)量發(fā)展階段，公募REITs作為盤活存量資產(chǎn)的重要方式之一，可以提高資金使用效率，提升直接融資比重，服務供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。